‘집값, 몇 년이면 반토막 날 겁니다.’

머니투데이 09/14 07:21 | 프린트
“미국과 유럽 등 다른 나라들은 모두 부동산 버블이 꺼진다는데 왜 우리나라만 다시 반등하는 걸까?”“주위에 돈 모았다는 친구는 찾아보기 힘든데 끝없이 지어지는 브랜드 아파트는 누구한테 가는 걸까?”
‘위기의 경제학’은 이 질문에 “지금의 반등은 더 큰 폭락을 앞둔 마지막 불꽃일 뿐”이라고 답해준다.

지은이는 한국 부동산시장에 대한 분석과 해외사례와의 비교를 통해 현재 집값이 버블일 수밖에 없는 이유를 설명하고, 버블을 오히려 키우고 있는 정부와 언론을 날카롭게 꼬집는다.

집을 사려는 사람들에게는 ‘되도록 천천히, 실제로 살 곳에, 대출은 집값의 20% 이하로 해서 사되, 부동산 재테크는 꿈도 꾸지 마라’고 조언한다.

아래는 기자가 <위기의 경제학>과 진행한 가상 일문일답.

1. 한국의 현재 집값 수준은?
‘기준금리 인하와 주택대출 만기연장, 각종 규제완화, 부동산 관련 세금감면, 그리고 대규모 토목사업으로 간신히 유지되고 있는 버블’ 이다.

서울 강남지역 부동산 가격은 1986년보다 명목가격은 다섯 배, 물가상승을 감안해 실질로 따져도 두 배 가까이 올랐다. 다른 재화에 비해 유독 부동산만 2배정도 더 올랐다는 말이다. 미국과 유럽의 현재 집값이 평균 물가상승률 수준으로 수렴하고 있는 것에 비춰보면, 우리나라의 집값은 적정수준의 두 배 정도로 평가된다.

2. 폭락은 언제?
‘아무리 길어도 1~2년 안에 강남 부동산은 내리막길을 걸을 것이고 기타지역 역시 강남의 뒤를 따를 수밖에 없을 것.’
강남 부동산 가격은 2007년부터 고점에서 정체돼 있는데, 3~4년을 버텼던 일본 도쿄의 경우를 생각하면 오래간다 해도 2년을 넘기지는 못할 것이다.

시각을 달리하면 하락세는 이미 시작된 것으로 볼 수도 있다. 현재 언론에서 부동산 반등의 근거자료로 인용하는 부동산 시가표는 집을 팔려는 사람들이 내놓는 호가를 바탕으로 작성한 것이 대부분인데, 실제 거래는 이른바 ‘급매물’을 중심으로 가뭄에 콩 나듯 이뤄지는 점을 감안하면 과장된 측면이 많다.

주식시장에서 주로 이용되는 기술적 분석 기법을 응용해보자. 1986년 이후의 강남 집값의 움직임을 엘리엇 파동에 대입시켜 보면 현재의 반등은 하강3파 가운데 짧은 반등인 2파, 혹은 아직 끝나지 않은 하강 1파로 볼 수 있다. 정부의 적극적인 개입 등으로 하락이 완만해질 수는 있겠지만, 올해 하반기 깜짝 반등이 대세상승으로 이어질 수는 없을 것으로 예상된다.

앞으로 우리 부동산 시장은 1990년대 부동산 버블 붕괴 이후의 일본과 비슷한 형태를 보일 확률이 크다. 일단부동산 시장의 버블이 꺼지면 다시 상승세로 돌아서기까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

3. 부동산 공급이 부족하다는데?
현재 우리나라는 수도권과 지방 가릴 것 없이 미분양은 넘치는데 유효수효는 부족한 ‘공급과잉’ 상태라고 단언한다.

공식적으로 16만호, 실제로는 20만호를 넘을 것으로 추정되는 미분양 물량이 쌓여있는 상태에 뉴타운과 재개발 물량, 그리고 보금자리 주택 등 대규모 공급계획이 추진되고 있는 것이다. 재개발ㆍ재건축이 한꺼번에 이뤄지면서 지금은 서울 전세값을 올리는 역할을 하고 있지만 공사가 끝나면 오히려 공급을 늘리는 쪽으로 작용하게 된다..

수요 측면에서 봤을 때, 아파트를 사야하는 30대들은 인구 자체가 줄어드는데다가 어려워진 경제여건 속에서 집을 살만큼 돈을 모은 인구는 더더욱 적어 유효수요는 점점 줄어들고 있다.

4. 부동산 시장 주변 여건은?
이미 오르기 시작한 금리와 늘어날 대로 늘어난 주택담보대출, 그리고 여전히 어려운 경제여건에 비춰 긍정적인 면을 찾기 힘들다.

‘출구전략’이 임박하면서 ‘부동산의 가장 큰 적’인 예대금리는 이미 상승기에 접어들었고, 은행의 대출규모는 외환위기 직후 예금의 78% 수준에서 2009년 1분기 기준으로 130%를 넘어서서 금융권의 대출여력도 시원찮다.

여기에 가계대출은 09년 초 기준으로 650조원에 달해 외환위기 직후의 4배 수준인데 대출규제는 엄격해지고 있어, 한마디로 부동산이 상승할 요인은 찾아보기 힘들다.

5. 신문과 방송에는 집값ㆍ전세값 들썩거린다는 기사가 많이 보이는데?
‘언론사의 이해관계에 따른 선동보도’ 일 뿐이다.

많은 신문들이 현재 부동산 광고를 유치하고 언론사와 언론사주가 보유한 부동산의 가치를 유지하기 위해 사실관계를 떠나 ‘집을 사라’ 는 메시지를 지속적으로 보내고 있다.

언론에 휘둘리지 않기 위해서는 ‘관심 있는 기사를 봤으면 직접 찾아가서 확인하기’ ‘제목만 보지 말고 기사내용도 살펴보기’ 등의 자세가 필요하다.

6. 실수요자에 대한 충고.

‘되도록 늦게 사라’-곧 찾아올 폭락을 기다리면 반값 이하에 살 수 있다.

‘부동산 재테크는 꿈도 꾸지 마라’-개발호재가 없는 지역은 찾아보기 힘들고, 구입자금의 20%이상이 빚이라면 이미 실수요자가 아니다.

‘바닥보다는 바닥권에 유의하라’-우리나라의 경우 장기침체를 겪을 가능성이 농후해 바닥권에 갇힐 수가 있다.

◆지은이 선대인은 온라인 공간에서 ‘케네디언’이라는 필명으로 잘 알려진 경제 전문 블로거다. 하버드 케네디스쿨을 졸업한 뒤 동아일보와 미디어다음 취재팀에서 7년 반동안 기자생활을 했다. 서울시 정책자문관으로 잠시 일한 뒤 현재 김광수경제연구소 부소장으로 재직 중.

< 대한민국은 부동산공화국이다?> <부동산 대폭락시대가 온다>의 저자이며 번역서로는 <성공하는 사람들의 열정 포트폴리오>가 있다.